Autor: Luis El\u00ed C\u00e9spedes Paisig.<\/p>\n\n\n\n
En los \u00faltimos a\u00f1os, el sector de la construcci\u00f3n ha experimentado un auge considerable, pues cada vez se llevan a cabo m\u00e1s proyectos inmobiliarios mediante los cuales se busca que las personas puedan acceder a un departamento o vivienda, incluso el propio Estado fomenta ciertos programas que tienen el mismo objetivo.<\/p>\n\n\n\n
Sin embargo, consideramos que las Municipalidades no est\u00e1n determinando de manera correcta la base imponible a utilizar en el c\u00e1lculo del impuesto de alcabala (en adelante, IA), con lo cual est\u00e1n perdiendo ingresos vinculados con la recaudaci\u00f3n de este tributo; raz\u00f3n por la cual, es necesario precisar c\u00f3mo es que se determina el IA en esta operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
La Ley de Tributaci\u00f3n Municipal (en adelante, LTM) se\u00f1ala, en su art\u00edculo 21, que el IA grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o r\u00fasticos a t\u00edtulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio; seguidamente, en su art\u00edculo 22, se\u00f1ala que la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentran afectas al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno.<\/p>\n\n\n\n
De una primera lectura de la regulaci\u00f3n dada por la LTM se tiene que la primera venta de inmuebles efectuada por las empresas constructoras no se encuentra afecta al IA; sin embargo, esta inafectaci\u00f3n no es total, ya que se ha establecido una salvedad, la cual est\u00e1 referida a que se encontrar\u00e1 afecta al mencionado impuesto el valor que se haya pagado por el terreno.<\/p>\n\n\n\n
En ese sentido, si una persona adquiere, por ejemplo, un departamento de una empresa constructora, de antemano se sabe que se tendr\u00e1 que pagar el IA \u00fanicamente por el valor correspondiente al terreno del inmueble adquirido.<\/p>\n\n\n\n
Es pertinente precisar que, cuando la LTM grava la \u201cprimera venta\u201d de inmuebles que realizan las constructoras, no se est\u00e1 refiriendo a la primera operaci\u00f3n de venta del total de sus operaciones realizadas respecto de un determinado proyecto; sino que hace referencia a la primera transacci\u00f3n de la que son objeto cada uno de los inmuebles que dicha empresa haya podido construir. Por otra parte, cuando la LTM hace referencia a \u201cempresa constructora\u201d, se debe considerar a cualquier persona, natural o jur\u00eddica, que cumpla con los siguientes requisitos: a) que se dedique habitualmente a la venta de inmuebles; o b) que los inmuebles materia de transferencia hayan sido edificados para su enajenaci\u00f3n, supuesto en el cual no se exige el requisito de la habitualidad. Estos criterios han sido recogidos por el Tribunal Fiscal, tal como se puede advertir en las RTF N\u00b0 14916-11-2010 y N\u00b0 18595-11-2011, entre otras.<\/p>\n\n\n\n
Ahora, respecto de la base imponible a tomar en cuenta para el c\u00e1lculo del IA, la LTM ha precisado que estar\u00e1 constituida por el valor de transferencia, el cual no podr\u00e1 ser menor al valor de autoeval\u00fao del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia (art\u00edculo 24). En este punto, es necesario aclarar que el art\u00edculo 24 de la LTM fue modificado mediante Decreto Legislativo N\u00b0 952, publicado el 3 de febrero de 2004, siendo que la redacci\u00f3n anterior del art\u00edculo rezaba que la base imponible del IA era el valor de autoeval\u00fao del predio correspondiente al ejercicio en que se produc\u00eda la transferencia.<\/p>\n\n\n\n
Como se advierte, la intenci\u00f3n del legislador fue incrementar la recaudaci\u00f3n al variar la base imponible del valor de autoeval\u00fao al valor de la transferencia, considerando que \u00e9ste \u00faltimo era siempre mayor que el primero; sin embargo, a fin de evitar los casos en los cuales los contratantes quisiesen eludir el pago del tributo, haciendo figurar en el documento de compraventa un precio de transferencia menor al del valor de autoeval\u00fao, se precis\u00f3 que en ning\u00fan caso el valor de transferencia podr\u00e1 ser menor a dicho valor.<\/p>\n\n\n\n
Ello significa que, a partir de la indicada modificaci\u00f3n, el IA se deber\u00eda calcular sobre la base del valor de la transferencia y, \u00fanicamente, se podr\u00eda utilizar el valor de autoeval\u00fao cuando \u00e9ste sea mayor que el valor de transferencia; por otra parte, en el caso espec\u00edfico de la primera venta de inmuebles efectuada por empresas constructoras, no se ha precisado cu\u00e1l es el valor del terreno que se debe considerar para efectos de determinar la base imponible para el c\u00e1lculo del IA.<\/p>\n\n\n\n
Esta falta de precisi\u00f3n de la LTM puede ser salvada mediante la aplicaci\u00f3n supletoria de la Ley que regula el Impuesto General a las Ventas (en adelante, IGV). En efecto, la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo (en adelante, LIGV), aprobada mediante Decreto Supremo N\u00b0 055-99-EF, puede ser aplicada supletoriamente a la LTM, en la parte referente al IA, toda vez que ambas normas regulan un mismo hecho econ\u00f3mico, la primera venta de inmuebles efectuada por empresas constructoras, y el tratamiento que en la misma se le debe dar al valor del terreno.<\/p>\n\n\n\n
La LIGV contiene una norma general que se encuentra directamente relacionada con el IA; as\u00ed, en su art\u00edculo 71, se ha establecido espec\u00edficamente que \u201cla venta de inmuebles gravada con el Impuesto General a las Ventas no se encuentra afecta al Impuesto de Alcabala, salvo la parte correspondiente al valor del terreno\u201d<\/em>; es decir, que la primera venta de inmuebles realizada por empresas constructoras, o empresas vinculadas a \u00e9sta, no est\u00e1 afecta al IA, en la medida que dicha operaci\u00f3n est\u00e1 gravada por el IGV; sin embargo, el valor que se asigne al terreno, al no encontrarse afecto al IGV, si estar\u00eda gravado con el IA.<\/p>\n\n\n\n Es claro que, en la primera venta de inmuebles efectuada por una empresa constructora, el valor del terreno no paga IGV, ya que as\u00ed lo ha establecido la norma. As\u00ed, la LIGV se\u00f1ala que se encuentran gravadas con dicho tributo \u201cla primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos\u201d<\/em> (art\u00edculo 1, literal d). Por otra parte, el art\u00edculo 13, literal d), refiere que la base imponible estar\u00e1 constituida por \u201cel ingreso percibido, en la venta de inmuebles, con exclusi\u00f3n del correspondiente al valor del terreno\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Por su parte, el Reglamento de la LIGV se\u00f1ala que se encuentra gravada \u201cla primera venta de <\/em>inmuebles ubicados en el territorio nacional que realicen los constructores de los mismos\u201d<\/em> (art\u00edculo 2, numeral 1, literal d); as\u00ed, tambi\u00e9n especifica que:<\/p>\n\n\n\n Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluir\u00e1 del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se considerar\u00e1 que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total de la transferencia del inmueble (art\u00edculo 5, numeral 9).<\/em><\/p>\n\n\n\n Tal presunci\u00f3n es una de car\u00e1cter jure et de jure<\/em><\/strong>, es decir, los contratantes no podr\u00edan, por ning\u00fan medio, probar que el valor de la construcci\u00f3n o del terreno, es menor al presumido por la norma.<\/p>\n\n\n\n En ese sentido, la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor de estos se encuentra gravada con dos impuestos: el IGV y el IA; el IGV grava la transferencia en lo correspondiente al valor de la construcci\u00f3n, y el IA grava la transferencia en lo correspondiente al valor del terreno.<\/p>\n\n\n\n De forma pr\u00e1ctica, cuando un constructor enajena por primera vez un inmueble, se entiende que el valor de la transacci\u00f3n est\u00e1 compuesto por el valor de la construcci\u00f3n y el valor del terreno, y que ambos valores son iguales; en ese sentido, se puede afirmar que el valor de la transferencia es el doble del valor del terreno o el doble del valor de la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Entonces, tendremos que el valor de la transferencia es de \u201c2X<\/strong>\u201d, presumi\u00e9ndose, a la luz del Reglamento de la LIGV, que \u201cX<\/strong>\u201d constituye el valor de la construcci\u00f3n y sobre ese monto se calcular\u00e1 el IGV; en consecuencia, la otra parte \u201cX<\/strong>\u201d, correspondiente al valor del terreno, deber\u00eda encontrarse gravada con el IA; ello deber\u00eda ser as\u00ed debido a que el 50% del valor de la transferencia correspondiente al valor del terreno, al no encontrarse afecta al IGV, deber\u00eda encontrarse afecta al IA.<\/p>\n\n\n\n Pese a ello, las administraciones tributarias locales vienen calculando el IA en este tipo de operaciones utilizando como base imponible el valor de autoeval\u00fao del terreno; ello debido a que toman de manera referencial la Directiva N\u00b0 001-006-00000012 del Servicio de Administraci\u00f3n Tributaria de la Municipalidad Metropolitana de Lima, en la que se han establecido diversos criterios que se deben tener en cuenta para efectos de la aplicaci\u00f3n del IA, siendo que respecto de la base imponible en la primera venta de inmuebles hecha por el constructor se dispone que el valor del terreno se grava sobre la base del valor de autoeval\u00fao<\/strong> (art\u00edculo 14, literal a de la citada directiva).<\/p>\n\n\n\n Al respecto, consideramos que tal criterio no se encuentra ajustado a lo establecido en la LTM, toda vez que se est\u00e1 presumiendo que el valor de transferencia del terreno en la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor es, en todos los casos, menor al valor de autoeval\u00fao; ya que, si no fuese as\u00ed, se considerar\u00eda como base imponible el valor de transferencia, tal como lo ordena el art\u00edculo 24 de la referida norma.<\/p>\n\n\n\n Recordemos que la LTM se\u00f1ala que la base imponible para determinar el IA es el valor de transferencia, el cual no podr\u00e1 <\/strong>ser menor al valor de autoeval\u00fao. La redacci\u00f3n del art\u00edculo nos da a entender que es imperativo considerar el valor de transferencia como base imponible, no pudiendo ser de otra manera.<\/p>\n\n\n\n No obstante, existe una excepci\u00f3n a esta regla, cuando el valor de la transferencia sea menor al valor del autoeval\u00fao, se tendr\u00e1 que igualar el valor de la transferencia al valor del autoeval\u00fao. Esto ha llevado a que, en la pr\u00e1ctica, se considere que se debe efectuar una comparaci\u00f3n entre el valor de la transferencia y el valor del autoeval\u00fao, debi\u00e9ndose tomar el que resulte mayor.<\/p>\n\n\n\n Ello implica que, en el caso de la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor, exista una obligaci\u00f3n de comparar el valor de la transferencia del terreno con el valor del autoeval\u00fao del mismo, y tomar el que resulte mayor; por lo que no se podr\u00eda establecer que siempre se tome como base imponible, para el c\u00e1lculo del IA, el valor del autoeval\u00fao; m\u00e1s a\u00fan si existe una norma que nos dice que debemos presumir, sin que se admita prueba en contrario, que el valor del terreno es igual al valor de la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Debe tenerse presente que al tomar en todos los casos el valor de autoeval\u00fao del terreno para determinar la base imponible del IA en la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor, se estar\u00eda recaudando menos de lo que se deber\u00eda; es decir, se estar\u00eda subvaluando el tributo; y lo peor de todo es que tal subvaluaci\u00f3n la estar\u00eda realizando la propia administraci\u00f3n tributaria.<\/p>\n\n\n\n Consideramos que la alternativa propuesta se encuentra acorde a una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica entre la regulaci\u00f3n dada por la LTM y la LIGV; y, a su vez, ayudar\u00e1 a incrementar la recaudaci\u00f3n de las municipalidades respecto del IA, con lo cual podr\u00e1n tener mayores recursos, dado el incremento de proyectos de construcci\u00f3n, a fin de poder realizar mayores obras o prestar servicios en beneficio de sus vecinos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Autor: Luis El\u00ed C\u00e9spedes Paisig. 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